Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 2001 yılının Kasım ayında onaylanarak, 2002’nin ilk günü itibariyle yürürlüğe giren 4721 numaralı Türk Medeni Kanunu’nun kapsadığı hukuk dalları arasında eşya hukuku alanına giren taşınmazlara odaklanan alana gayrimenkul hukuku denir. Medeni hukuk kapsamındaki diğer hukuk alanları; borçlar hukuku, kişiler hukuku, aile hukuku ve miras hukuku olarak belirtilebilir.

Gayrimenkul hukuku avukat kadroları bu doğrultuda gayrimenkul hukuku mevzuatı ve kanuni çerçevesi hakkında uzmanlık ve tecrübesi sahibi hukukçulardan oluşur. Bu avukatlar; tapu avukatı, emlak ve emlakçılık avukatı ya da taşınmaz avukatı gibi farklı isimlerle de anılabilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Taşınmaz mülkiyetlerin konu olduğu bütün hukuki süreçler gayrimenkul hukuku kapsamında ele alınabilir. Bu doğrultuda gayrimenkul hukuku avukatına ihtiyaç duyabilecek kişi gerçek ve tüzel kişiliklerin kapsamına girenler şu aktörler olarak sıralanabilir:

• İş yeri, arsa ya da ev gibi mülklerin; sahipleri, kiracıları, işletenleri ve emlakçıları,
• Emlak sektöründe faaliyet gösteren şahıslar ve şirketler,
• Taksit usulü ev sahibi olmayı sağlayan hizmet şirketleri,
• Türkiye’de emlak sahibi olmak isteyen yabancı uyruklu kişiler,
• Emlak kredileri (mortgage) veren bankalar ve kredi kurumları,
• Gayrimenkul miraslarında hak sahibi olan mirasçılar,
• Borç ilişkisinde alacaklarını tahsil edemeyenler ve emlak sahibi olan borçlular.

Yukarıda belirtilen bütün unsurlar, gayrimenkul hukuku kapsamında aşağıdaki üç temel hizmet başlığından herhangi birisine ihtiyaç duyabilir:

• Vekaleten dava açma ve yürütme işlemleri,
• Arabuluculuk hizmeti,
• Hukuki danışmanlık hizmeti.

İşte bu bağlamda müvekkillerin en sık hukuki destek ihtiyacı duyduğu konu başlıkları aşağıdaki şekilde listelenebilir:

• Gayrimenkullerden tahliye davaları,
• El atmanın önlenmesi davaları,
• Ecri misil davaları,
• İzaleyi şüyu davaları,
• Yabancı uyrukluların ev satın alma süreçleri,
• Kamulaştırmadan doğan hak kayıplarına ilişkin davalar,
• Tasarrufun iptali davaları,
• İstihkak davaları,
• Emlak sermayelerinin yönetim süreçleri,
• Gayrimenkullerin ipotek ve rehin verilme işlemleri,
• Kira bedelinin tespit edilmesi,
• Ayıplı gayrimenkullerden doğan uyuşmazlıklar,
• Kiranın yasal sınırdan fazla yükseltilmesi davaları,
• Tapu tescili ve tescil iptal davaları,
• Kar irtifakı,
• Geçit hakkı davaları.

Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku

Türkiye sınırları içinde yabancı uyruklu şahısların mülk edinme koşullarını düzenleyen 2644 numaralı Tapu Kanunu, 03. 05. 2012 tarihi itibariyle değiştirilmiştir. Bu bağlamda onaylanan “6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” 12.05.2012 günü yürürlüğe girmiştir. Yasalarda yapılan bu değişim düzenlemeleri sonrasında yabancı uyruklular adına Türkiye’de mülk edinme şartları kolaylaştırılmıştır.

Bu noktada mütekabiliyet bir diğer adıyla karşılıklılık prensibinin ortadan kalkması en önemli farkı yaratır. Eski düzenlemelere göre yalnızca T. C. vatandaşlarına mülk sahibi olma hakkı tanıyan ülkelerin vatandaşları, kolaylıkla ülkemizde ev satın alabiliyorlardı. Fakat belirtilen değişiklik doğrultusunda bu şart kaldırıldı. Şartın kaldırılmasıyla birlikte 183 farklı devletin vatandaşı engellerle karşılaşmadan ülkemizde gayrimenkul sahibi olabilir. Eski kanunda bu sayı sadece 53 ülkeyi kapsıyordu. Yine de belirtmek gerekir ki Suriye ve benzeri bazı hudut komşusu ülkeler bu düzenlemenin dışında tutulmuştur. Keza kanun kapsamı sadece gerçek şahısları kapsar ve tüzel kişilikler bu düzenlemeden faydalanamaz.

Son duruma göre artık yabancılar, ülkemizde tam otuz hektara kadar emlak sahibi olabilir. Ek olarak belirtilen otuz hektar limiti, Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkarılan özel kararlar ile iki katına kadar çıkabilmektedir. Yalnız satın alınacak büyük arsalar için belirli şartlar düzenlenmiştir. Örnek olarak boş arazi satın alımlarında, yabancı uyruklulara iki yıl içinde bir proje üretmek sorumluluğu yüklenir. Bunun için arsa satın alınmadan önce iki sene içinde gerçekleştirilecek projeler belirlenerek ilgili bakanlıkların onayına sunulmalıdır. 

Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetler Sunulur?

Hukuk büromuz içinde eşya hukuku ve TMK gibi başlıklar üzerine ihtisas yapmış, deneyim sahibi meslektaşlarımız vasıtasıyla bütün gayrimenkul hukuku ihtiyaçlarını karşılayabilmekteyiz. Henüz dava yoluna götürülmemiş uyuşmazlıklar adın arabuluculuk yaparak hakemlik görevini üstlenebilir. Aynı zamanda uyuşmazlıkların olmadığı tekil ihtiyaçlarda da müvekkillerimize eksiksiz hukuki danışmanlık hizmetleri sunarız. 

Eğer ortada bir dava varsa ya da açılması gerekiyorsa vekalet alarak müvekkillerimiz adına dava süreçlerini üstleniriz.  Bütün bu hizmetler arasında müvekkillerimizin bizim yardımımıza başvurduğu konu başlıklarından en sık görülenler şu şekilde listelenebilir:

• Gayrimenkullerin kira, devir ve satış sözleşmelerinin yazımı ve denetimi,
• Tapu tescil işlemleri,
• Haksız tescile itiraz davaları,
• Emlak projelerinin hukuki ve finansal açıdan değerlendirilmesi,
• Taşınmaz mal varlıklarına dair gereken hukuki tespitlerin yapılması,
• Taşınmazların çevre mevzuatlarına uygunluğunu denetleme,
• Ayni mutabakatlar ve şahsi mutabakatlar,
• Taşınmazlardan oluşan sermayelerin yönetilmesi,
• Emlak kredilerinden doğan anlaşmazlıklar,
• Yabancı uyruklu kişilerin emlak satın alma işlemleri.

Gayrimenkul hukuku kapsamının yukarıda sıralanan başlıklardan çok daha geniş olduğu unutulmamalıdır. Örneğin bir miras davasında da mirasçılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar adına bir gayrimenkul hukuku avukatına başvurulabilir. Hukuk alanlarının kesişim noktaları doğrultusunda gayrimenkul hukuku birçok başka alanla ilintili kabul edilir.